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案情

2011年7月，周先生在海安蘇建花園小區購得涉案房屋。2013年12月，明德公司與該小區業主委員會簽訂物業服務合同。合同約定，明德公司為小區提供物業服務，服務內容包括房屋建筑共用部分的維修、養護和管理；共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并對物業服務期限、收費標準、違約金及免責事由等作出約定。2014年1月1日，明德公司入住小區并提供物業服務。

后周先生以其進戶自來水堵塞，明德公司推脫給自來水公司，小區東邊和北邊的飯店排放的油煙及噪音影響其生活，2樓商業房樓頂露臺長期無人打掃等理由，未繳納2014年1月1日至2015年12月31日的物業服務費。明德公司自2015年5月多次書面催繳無果后，對周先生的門禁卡信息進行了處理，限制其使用電梯。為此，周先生訴至法院，要求被告明德公司停止侵權行為，并賠償因為電梯禁用造成其上班遲到扣發的獎金及精神損害賠償等損失共計3000元。

法院審理

案件審理中，承辦法官在查清基本事實的基礎上，與雙方共同就本院關于物業服務費糾紛案件審理意見進行解讀，首先明確被告明德公司雖為自身合法權益實現，采取了限用電梯的措施，這是一種侵權行為，且與物業服務的宗旨相違背。

同時向原告周先生進行了法律釋明，對本物業服務區域內存在的違規經營、噪音污染、私搭亂建、私自更改樓體結構等違反法律法規的行為，根據相關法律，物業服務人的義務僅為協調處理義務。在明確各自權利義務的基礎上，雙方經協商后，就被告明德公司立即停止侵權行為、原告的損失及物業費繳納等事項達成了一致意見。

法官說法

以侵權手段實現利益

不受法律支持

海安法院民一庭庭長盧義林介紹說，合理使用小區內的公共設施，是業主的權利，物業公司限制業主使用電梯，是一種侵權行為，雖然起因系業主拖欠物業費而引起，看似是為了維護自身合法權益不得已而為之，但物業公司索要物業費，可以通過催繳的方式來行使權利，在催繳后業主仍不繳納的，還可以通過支付令或者直接訴訟的方式解決，所以這種以侵權手段實現自身利益的做法是不受法律支持的。

盧義林說，為了防止業主濫用權利，規范物業服務行為，維護物業服務秩序，《審理意見》第14條明確，業主拖欠物業服務費用，物業服務人采取停止對業主供應水、電、氣等或不恰當的限制業主使用門禁、電梯等制約手段，影響業主正常生活的，業主有權要求物業服務人排除妨礙，造成損失的有權要求賠償。

同時，《審理意見》第12條規定了物業公司有公布房地產、價格、城市管理、規劃、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門的投訴舉報電話的義務，旨在通過相關部門的監督對物業公司起到一定的威懾作用。